1. 首页 中联农业机械股份有限公司 企业文化 新闻中心 社区 农业机具 烘干机械 耕作机械 收获机械 耕王 谷王

当前位置:主页 > 耕王 > 内容

房企西进运动
发布日期:2021-11-01 02:20   来源:未知   阅读:

  www.gd8g.cn“四川传媒学院与Panasonic共建实验室——智能化现场,郁亮原本想将万科2021年媒体交流会的场地放在银川,拉着媒体体验一波大西北风情。却因为西北突如其来的疫情,这个计划只能被迫中断。

  但他本人,今年还是特意考察了很多之前不曾去过的西北地方,包括陕西渭南。走过祖国大好河山,郁亮不禁反思,“以前万科的经营思想不够端正,觉得城市能级相对较低,就可以不用花那么多功夫。”

  对于西北的看好,郁亮不仅一次表达过内心的想法。更早些时候,万科在原有南方、上海、北方、中西部四大区域的基础上,对中西部架构进行分拆,设立西北区域事业集团。

  当前,东部城市土拍频频遇冷,诸多房企拿地选择“躺平”,房地产市场的悲观情绪弥漫,市场一度“寂静”。而西北,则成为了一方热土。

  近段时间,龙湖在西北区域正在进行“如火如荼”扩张,一举收购4家陕西企业的同时,并在西安、兰州积极拿地。

  在此之前,6月建业收购西安房企荣华集团过半数股权,紧接着7月越秀与西安另一家本土房企紫薇地产达成战略合作。

  而在内部组织架构调整上,从年初开始已有数家地产公司将西北区域放于企业战略重心。1月,正荣完成西北大区揭牌;3月,旭辉将西北事业部更名为西北区域事业部,负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海五个省市的开拓和业务经营与管理工作。

  伴随着东部一二线城市房地产市场的竞争日益激烈,土地、建安成本不断攀升,加之政策调控重压之下,房企将投资目光选择在西北这片市场需求潜力大的区域,或是一个不错的选择。

  毕竟,一二线城市只是中国的一面,三四线城市是中国的另一面。银川、西宁、乌鲁木齐等西北部省会城市的市场空间,怎么可能会不如东部的县域城市?

  据乐居财经获悉,仅9月24日这一天,重庆龙湖企业拓展有限公司旗下新增3家陕西子公司,分别是陕西丰庆元置业有限公司、陕西茂盛源置业有限公司、陕西千纸鹤房地产开发有限公司。

  其中,陕西丰庆元置业从贺泽华和张宏亮名下全资收购而来;陕西茂盛源置业从李静静名下全资收购而来;陕西千纸鹤房地产从孙美华和徐静名下全资收购而来。

  一天3家公司的收购,或许还不能满足龙湖在西安的扩张。两天后,龙湖拓展再度出手陕西恒盛华房地产开发有限公司,从崔露、崔露博名下购得这家公司100%股权。

  这4家公司清一色注册资本都是1000万元,且旗下未有投资记录。如此大的胃口,一口气“吞下”4家当地房地产企业,龙湖绝非单纯买“壳”那么简单。

  事实上,此后不久便印证了这一观点。在10月14日的西安市第二批集中供地的土拍中,西安龙湖众鑫置业有限公司(下称“龙湖众鑫”)以29.5亿元竞得3宗居住用地,成为最大赢家。

  此外,龙湖还盯上了隔壁省份。9月28日,龙湖下属公司兰州龙湖嘉凯房地产开发有限公司以3.306亿元将兰州彭家坪G2119地块收入囊中。未来不排除龙湖以刚收购来的4家西安公司为主体进行拍地。

  事实上,龙湖早已入局西北部区域房地产市场。今年半年报显示,龙湖在西北部已布局西安、咸阳、兰州3城。

  截止7月31日,龙湖在西安、咸阳、兰州土地储备总建筑面积分别达116.5012万平方米、178.382万平方米、90.2095万平方米,分别占据公司全国土储总建筑的1.5%、2.3%、1.2%,这一数据甚至超越大部分长三角城市所占全国总土储的比重。

  同期数据显示,龙湖已在全国布局67城,项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局。

  从业绩上来看,今年上半年,龙湖在西安、咸阳、兰州3城的销售额分别是27.29亿元、24.15亿元、4.05亿元。其中,西安销售额仅此于广州,咸阳销售额也仅次于东莞、但超越南京,同样,兰州销售额超越太原、中山、扬州等城。

  幅员辽阔的西北部区域,覆盖了陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆等五个省、自治区。曾几何时,这个被诸多全国性房企忽视的区域,如今正在变成地产投资的“沃土”。

  “觊觎”西北区域也并非龙湖,目前,恒大、碧桂园、万科、融创等诸多房企正在西北上演群雄逐鹿。

  以万科为例,2020年8月,万科新成立西北区域事业集团。将西北区域单独出来,足以说明该区域的重要性。在此之前,万科四大区域(北方、南方、上海、中西部)的格局,已经维持了10年以上。

  彼时,万科认为西北五省接近全国1/3面积,管理半径大,因而成立区域集团可以更好地深耕和发展。

  早在2008年,万科就踏进西安房地产市场;次年,万科在西北区域外扩至乌鲁木齐。最近几年,万科又进军兰州、渭南、银川、西宁、咸阳等城市。

  2014年,万科夺得西安房企销售业绩第一,此后虽大牌房企接连杀入西安,但“霸主”的地位似乎无人撼动;同时,机构数据显示,今年上半年万科在乌鲁木齐的以20.02亿元成交金额排名第三。

  而在西宁,两年前,万科与西宁市政府签署战略合作框架协议,计划未来五年在西宁新增投资约500亿元。

  乐居财经获悉,今年上半年,万科房地产开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米,实现合同销售金额3544.3亿元。其中,万科在西北区域的销售面积达164.9万平方米,占比7.5%;销售金额158.5亿元,占比4.5%。

  另一边,恒大在西北区域的布局同样不容小觑,其足迹涉及西北区域五省、自治区。

  数据显示,上半年,恒大实现合约销售金额3567.9亿元。其中,在陕西、新疆、甘肃、宁夏、青海的合约销售金额分别为112.72亿元、100.548亿元、75.77亿元、7.259亿元、140万元。

  不难发现,陕西、新疆合约销售金额均破百亿,两地销售金额占比达3.16%、2.82%,这一数据也超越恒大在山西、辽宁、江西等地的合约销售额。

  与此同时,截至6月末,碧桂园在陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆共计拥有108个项目;而另一头部房企融创的西北布局同样覆盖西安、银川等城市。

  对于西北区域,房企掌舵者同样持看好态度。2017年,郁亮曾表示,“万科将用全集团资源培育银川和西宁市场。”两年后,郁亮表示,非常看好西安以及陕西的投资机会和发展空间,将拓展、深耕在陕的各项业务布局。

  过去,西北区域因经济发展相对中东部等区域欠佳等原因,造成购买力有限、房地产市场化程度较低,一直不被全国性房企看中。

  即使部分房企布局,项目也仅限于省会、首府性城市,且项目数量较少,部分房企最西北的脚步也就到西安,并不再向诸如乌鲁木齐、西宁等城市外扩。

  而如今,情况大有不同,房企愈发重视西北战场。在这波逐鹿西北的浪潮中正在出现一种趋势,除了布局省会、首府等核心城市外,房企的脚步开始向西北部其他边缘城市发展,如咸阳、渭南、铜川、韩城等地。

  事实上,反观中东部以及沿海等城市的大背景环境是重要原因之一。一方面,这些城市房地产市场化起步早,往往会出现一个城市诸多房企分食市场“蛋糕”,竞争异常激烈;另一方面,高昂的土地成本、建安成本,往往将房企利润大幅度压缩,致使盈利空间有限。

  与此同时,往往一线城市及热点二线城市等,新增土地供应量少,且越来越倾向于存量市场。若房企将精力全部押注到此,或很可能落空。比如北京,具有新盘数量稀少,土地成本高,且土地供应量小等特点。

  另外,这部分热点城市的房地产市场调控政策力度更大。比如,房贷利率高、购房条件、二手房指导价、限竞房等一些列政策作用到购房者、房企端,致使房企拥有的灵活性小。

  据克而瑞统计,截止至2021年上半年末,百强房企在一二线城市的土储建面占比降至49%,较2020年末回落6个百分点。

  相较之下,百强房企在中西部土储占比高达38%,较2020年末增加5个百分点,主要是由于中西部的核心城市保持了较高的土地供应量。

  以陕西为例,其近年来房地产市场的增速则十分迅猛:房地产开发投资额近四年的复合增长率达到了12.63%,位居全国第五;商品房销售额的四年复合增长率更是达到了25.12%,位居全国第一。

  在开发商层面来看,房企要反战略的脆弱性和规避系统性风险。比如,类似企业已经进入后千亿时代后,企业布局过于聚焦在单一省份,缺乏地域之间的周期互补,就会出现战略BUG。

  现实中来看,无论是河南一哥的建业,还是浙江一哥的滨江,他们区域深耕都做的极其优秀,但一旦过度重仓,也可能面临让企业陷入系统性风险。

  比如,建业经过此轮河南暴雨全面修复后,相信大中原战略推进会更加坚定;又如,若浙江市场一旦出不可预估的问题,滨江没有其它地方作为补充,业绩可能面临断崖式下跌,资金问题将会乍现。

  不过,此类情况并非未发生。前车之鉴便是华夏幸福600340股吧),其过度重仓环京,后来遭遇环京楼市深度调整,调控政策带来的则是环京房价一度“腰斩”,几年过去后,至今环京楼市政策未有松动迹象,从而这引发了华夏幸福的现金流风险。

  简而言之,房企布局西北部,是属于不把鸡蛋放到一个篮子里的举措。如此一来,不仅项目可以在全国“遍地开花”,还可促成新的业绩增长点。同时,在房企遇到一个区域出现发展瓶颈时,新的区域业绩也会弥补一定的不足。

  耳熟能详的是,比如在河北有华夏幸福、荣盛、隆基泰和;在浙江有滨江、祥生;在华南有“华南五虎”碧桂园、雅居乐、富力等企业。而辽阔的西北区域未出现竞争力强势的本土房企,这也是着眼于布局全国房企“见缝插针”之举。

  事实上,近年来西北区域本身经济发展快速,百姓生活水平提高,人们对于刚需、改善型住房的需求日益增加,国家、地方政策的支持,多种因素共同作用下,使得这块市场“生机勃勃”。

  如今,在这个占据我国总面积约三分之一的西北区域正在成为房企投资的“价值洼地”。未来,西北区域大有所为。